26 Jan 2018

Die Kappungsgrenze – Was ist das und wie berechnet man sie?

Die Kappungsgrenze hat eine wichtige Bedeutung für Vermieter und Mieter in Bezug auf Mieterhöhungen. Laut § 558 Absatz 3 BGB gilt Folgendes:

  • Bei Erhöhungen darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen.
  • Der Satz beträgt 15 %, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist – sprich in Ballungsgebieten wie Berlin.
  • Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete für maximal 5 Jahre zu bestimmen.

Folgendes Rechenbeispiel soll dies verdeutlichen:

Herr Schröder wohnt in einer Wohnung in Berlin. Am 08.09.2015 betrug die Miete 7,00 €/m², als ihm ein Mieterhöhungsverlangen einging, laut dem er ab dem 01.12.2015 7,50 €/m² Miete bezahlen muss. Herr Schröder stimmt dem zu. Am 10.05.2017 erhält er ein weiteres Mieterhöhungsverlangen, laut dem die Miete ab dem 01.08.2017 erneut steigt – auf 8,20 €/ m². Diese zweite Mieterhöhung ist nicht gerechtfertigt, denn Herr Schröder wohnt in einem Ballungsgebiet, wo die Kappungsgrenze von 15 % in 3 Jahren gilt.

Die Ausgangsmiete vom September 2016 in Höhe von 7,00 €/m² bildet hierbei die Grundlage der Berechnung: 7,00 €/m² zzgl. 15 % = 8,05€/m²

Die Kappungsgrenze ist also bei einem Quadratmeterpreis von 8,05 € erreicht, somit ist die Erhöhung auf 8,20 € unzulässig.

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22 Sep 2017

Zukunftsmusik für Berlin!

Wie wird sich unsere Hauptstadt in den kommenden Jahren baulich verändern? Bekommt Berlin eine Skyline mit Wiedererkennungswert, wie etwa New York oder auch Hong Kong?

Eine virtuelle Reise durch das Berlin der Zukunft ist nun dank der Berliner Morgenpost möglich. Unter folgendem Link kann der gesamte Innenstadtbereich im Verlauf von 1990 über das heutige Stadtbild bis hin zu den Planungen erkundet werden:

https://interaktiv.morgenpost.de/berlins-neue-skyline/

Quelle: Berliner Morgenpost, von Julius Tröger, Moritz Klack, Isabell Jürgens, Christopher Möller, André Pätzold, David Wendler (In Kooperation mit Jan Marsch (OSM Buildings), 05.11.2015)

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24 Apr 2017

WERNEBURG IMMOBILIEN ist langjähriger Premiumpartner bei Immobilienscout 24!

5 Jahre PremiumpartnerHeute möchten wir in eigener Sache werben:

In diesem Jahr wurde WERNEBURG IMMOBILIEN eine Urkunde als Premiumpartner von Immobilienscout 24 seit nunmehr fünf Jahren verliehen.

Wir freuen uns sehr über diese Auszeichnung und stehen Ihnen als Eigentümer oder als Interessent auch weiterhin mit Rat und Tat und natürlich langjähriger Erfahrung zur Seite.

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12 Dez 2016

So veränderten sich Berliner Miet- und Kaufpreise in 2016

Wie der IVD Berlin-Brandenburg ermittelte, ist bei Mietpreisen ein Anstieg um 6,7 % auf durchschnittlich 8,00 € / m² in Standardlagen (z.B. Neukölln, Spandau oder Lichtenberg) und um 5,6 % auf durchschnittlich 9,50 € in Vorzugslagen (z.B. Charlottenburg, Mitte oder Prenzlauer Berg). Damit stiegen die Mietpreise doppelt so stark an wie in den vergangenen zwei Jahren. Dieser Trend ist besonders in den unteren Preisklassen zu erkennen und auf eine verstärkte Modernisierungstätigkeit zurückzuführen.

Bei Kaufpreisen für Eigentumswohnungen ist ein noch stärkeres Wachstum zu verzeichnen. Bestandsimmobilien in Standardlagen kosten pro Quadratmeter ca. 2.100 € (+13,5 %), in Vorzugslagen ca. 2.800 € (+12 %). Im Neubau erhöhen sich diese Preise noch einmal durchschnittlich um 1.500 €. Letzteres ist hauptsächlich auf die gestiegenen Bodenpreise zurückführen.

Die teuersten Wohnlagen sind nach wie vor Berlin-Mitte, Charlottenburg und Friedrichshain-Kreuzberg mit durchschnittlich 3.100€ bis 3.700€ / m².

Prozentual stiegen die Preise am stärksten in den Bezirken Marzahn-Hellersdorf mit 20 % sowie Charlottenburg und Friedrichshain-Kreuzberg mit je ca. 17 %.

Wer zu kleinen Abstrichen in der Wohnlage bereit ist, der kann aber durchaus noch Wohnungen für ca. 1.500 € / m² finden.

Quelle: Zeitschrift Das Grundeigentum, Heft 22/2016, Grundeigentum-Verlag GmbH, Berlin, 11.2016, S. 1407-1408

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23 Sep 2016

Neue Rekorde in Berlin!

Im Jahr 2015 wurden Häuser und Grundstücke in Berlin im Gesamtwert von bis zu
20 Milliarden Euro verkauft.
Aus dem Immobilienmarktbericht Berlin geht hervor, dass dies eine Steigerung von 35%
im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Dies wird mit der anhaltenden, großen Nachfrage nach Grundstücken für den Bau von
Ein- sowie Mehrfamilienhäusern begründet, welche allein im Südwesten Berlins
die Bodenrichtwerte um die Hälfte angehoben hat.

Allerdings sind auch Häuser und Wohnungen stark nachgefragt. Dies führt zu höheren
Kaufpreisen, welche im Vergleich zum Vorjahr rund 22% gestiegen sind. Das höhste
Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser ist im Grunewald verzeichnet.

Auch die Preise für Eigentumswohnungen sind steigend, im Durchschnitt bis zu 14%.
Hier liegen die teuersten Wohnungen mit über 10.000€ pro Quadratmeter in Berlin Mitte.

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13 Okt 2015

Vermieterbescheinigung

Ab dem 01.11.2015 wird die Vermieterbescheinigung wieder Pflicht

Die Vermieterbescheinigung muss dem Mieter, innerhalb von zwei Wochen, nach Ein- bzw. Auszug schriftlich oder elektronisch ausgestellt werden. Der Vermieter bzw. eine beauftragte Person bestätigt somit den Ein- bzw. Auszug. Hierdurch sollen sogenannte Scheinanmeldungen vermieden werden.

Die Vermieterbescheinigung ist beim Einwohnermeldeamt, bei der An- und Abmel-dung, vom Mieter mit vorzulegen.

Die Bescheinigung enthält fogende Daten:

– Anschrift und Name des Vermieters
– Datum des Ein- bzw. Auszugs
– Anschrift der Wohnung
– Personalien des Meldepflichtigen

Kommt der Vermieter seiner Pflicht nicht richtig oder rechtzeitig nach, droht ihm ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro.

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09 Mrz 2015

Das Bestellerprinzip und die Mietpreisbremse kommt!

Das Bestellerprinzip und die Mietpreisbremse kommt- was bedeutet das für den Vermieter?

Am 05.03.2015 wurden durch den Bundestag die angekündigte „Mietpreisbremse“ und das „Bestellerprinzip“ verabschiedet.

„Mietpreisbremse“

Das Gesetz sieht vor, dass bei Neuvermietungen die Miete (Kaltmiete) höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) liegen darf. Um die Wirksamkeit zu erhalten müssen die Bundesländer sogenannte Wohngebiete in Ihrer Region als „angespannte Wohnungsmärkte“ ausweisen. Nur in diesen Regionen dürfen die Mieten laut Gesetz nicht mehr beliebig steigen.

Berlin hat schon jetzt angekündigt das gesamte Stadtgebiet als Region gelten lassen zu wollen.

Grundsätzlich gilt das Gesetz der „Mietpreisbremse“ nur für Neuvermietungen mit zwei Ausnahmen.

Ausnahme 1:

Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 errichtet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgeschlossen.

Ausnahme 2:

Wohnungen, die umfassend saniert wurden und dann als „Erstbezug nach Sanierung“ vermietet werden. Allerdings muss hier der Vermieter mindestens ein Drittel der Sanierungskosten im Vergleich zu einem Neubau investiert haben.

 

 „Bestellerprinzip“

Schon lange war das „Bestellerprinzip“ geplant und seit bereits 2012 wurde immer wieder über die Maklergebühr in der Wohnungsvermittlung diskutiert. Nun ist es soweit und das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) wurde beschlossen. Es ist davon auszugehen das das Gesetz zum 01.06.2015 in Kraft treten wird.

Demnach wird künftig der „Besteller“ oder der „Auftraggeber“ den Makler beauftragen und somit auch bei erfolgreichen Abschluss des Mietvertrages bezahlen.

 

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